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首席律师
贵阳律师钟成印毕业于国内著名院校,法律本科,学士学位,从事专职律师多年,执业期间办理过大量民商刑事案件,法学理论功底深厚,办理案件千余件,曾多次被评为“人民满意律师”、“优秀律师”等社会荣誉,现执业于北京盈科(贵阳)律师事务所。 ... 【详细介绍】
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房子涨价卖方违约,买方能否要求继续履行协议?

来源:贵州律师 贵阳律师  时间:2018-04-19 18:37:36 浏览次数: TAGS: 卖方 买方 房子

房子涨价卖方违约,买方能否要求继续履行协议?

 
经典案例
2015年10月,张某通过中介公司与刘某签订了《存量房买卖合同》,约定购买刘某在某小区的房屋,成交价格为550万元。合同明确约定了交易房款的支付金额、支付时间以及交易方式。
同日,张某按合同约定支付100万元购房定金。2015年11月初,买卖双方在中介公司做了网签,但由于房价飙涨,在2016年1月中旬,卖方刘某通知买方张某,由于签订合同时未征得妻子的同意,因此不愿意再继续履行合同,并声称愿意双倍返还定金。张某不同意解除合同,向法院提出诉讼,要求继续履行合同。
法院经过审理认为,买卖双方签订的合同是双方当事人真实意思表示,合法有效,卖方以各种理由拒不履行合同的做法,违背诚实信用的基本原则,破坏了正常的市场交易秩序和安全,应当受到法律的禁止;作为守约方的买方,相关权益应当受法律的保护,最终判决双方继续履行已经签订的《存量房买卖合同》。
 
 
贵阳律师解答
近几年房子成了很多人的烦心事,尤其是在买二手房时,房价很可能是一夜间暴涨。在巨大的经济利益面前,很多卖房人往往难以自觉遵守合同,开始要求买房人加价,加价不成时,一些人想方设法让已经签订的房屋买卖合同变为无效。
比如,让其他的房屋共有人(父母、夫妻一方)出来主张自己不知情,让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权,有的卖方干脆以拒收房款等方式,制造买房人延期付款,再主张其违约,要求解除合同;甚至有些房主完全无视合同,直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。面对这种局面,该如何维护自己的合法权益呢?很多买家为了能够买到自己心仪的房子,都会选择息事宁人,多出些钱也就认了,纵容卖方的肆意加价行为。
但从法律的角度讲,卖方无视法律的约束,为了获取更大的利益,单方撕毁合同是违反合同法的行为,买方完全可以诉诸法院,用法律保障自己的合法权益。根据合同法的相关规定,房屋买卖合同签订后,卖方违约的,作为买方可以要求解除合同,并赔偿损失,也可以要求卖方承担违约责任,并继续履行。
由于二手房交易流程长、涉及主体多、法律关系错综复杂,在不同的情况下,买方可以选择对自己更有利的方式。
第一,房屋存在抵押时,建议选择解除合同并要求卖方赔偿损失。因为如果房屋有抵押的情形,买方若要求继续履行合同,法院即使判决继续履行合同,如果卖方不愿意或没有足够的资金去解除抵押,就很难将交易进行下去。
第二,如果房屋上没有抵押,但买方资金能力有限,需要通过银行办理贷款支付剩余房款的,建议选择解除合同,同时要求卖方赔偿损失。这是因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,如果卖方拒绝提供办理银行贷款所需的身份证件及收款账号等材料,买方的贷款申请很难获得批准。在这种情况下,即使法院判决支持了继续履行的请求,因买方贷款不能通过银行审批,因此也无法办理房屋强制过户。
第三,如果房屋上没有抵押,但买方有能力一次性付清尾款或者其贷款已经获得银行批准时,建议选择继续履行合同。这时,法院强制过户不存在障碍,作为买方完全可以依法要求卖方继续履行合同,并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。
此外,在选择解除合同时,是要求卖方承担违约责任,或是赔偿损失,也需要认真考虑。我国法律明确定金责任、赔偿金责任只能是二选一。如果买方选择适用定金责任,就不能适用赔偿金责任。通常二手房买卖合同约定,若卖方逾期不履行合同,买方可解除合同,要求卖方支付违约金,违约金为双倍定金或合同成交价的20%。
因此,如果合同约定的违约金高于房价上涨的幅度,可以要求承担违约责任,反之,可以要求赔偿损失。
    现在,很多法院会支持差价赔偿,即房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,因为这部分利益属于买方可以期待和获得的利益。法院这样做的目的在于贯彻诚信原则,让守约方受损的利益得到弥补,使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。法庭在确定房屋现价值的时候,会首先让双方当事人自行商定一个价格,如果无法达成一致意见,法院可以委托有资质的鉴定机构进行鉴定,最终确定一个合理的价格。
总之,诚实守信是所有人行为的一个基本原则,签订了合同,就不应该反悔。因为如果大家都随意违约的话,整个社会秩序就会混乱,人与人之间就很难建立起最基本的互信,社会稳定成本就会大大增加。面对恣意妄为的卖方,买房人在时间和精力允许的情况下,完全可以通过法律讨回公道。
 
法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

本文作者系贵州律师钟成印,法律服务联系电话:18585094648,转载请带有www.tjmls.com

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