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首席律师
贵阳律师钟成印毕业于国内著名院校,法律本科,学士学位,从事专职律师多年,执业期间办理过大量民商刑事案件,法学理论功底深厚,办理案件千余件,曾多次被评为“人民满意律师”、“优秀律师”等社会荣誉,现执业于北京盈科(贵阳)律师事务所。 ... 【详细介绍】
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购买学区房,卖房人不迁走户口怎么办?

来源:贵州律师 贵阳律师  时间:2018-04-19 18:41:06 浏览次数: TAGS: 学区 卖房 户口

购买学区房,卖房人不迁走户口怎么办?

 
案例
甲通过中介公司看中了一套学区房,于是与房主乙签订了房屋买卖合同。由于该房名下共有5人的户口,因此双方在合同中约定户口迁出时间为房屋所有权转移之日起30日内,逾期应承担违约责任。合同签订后,双方按照约定于2015年11月13日办理完了房屋过户手续,但是直到2015年12月25日仅迁出了3个人的户口,乙的前儿媳和孙女的户口未迁出。甲经多次催促未果,无奈之下起诉至法院,要求乙承担违约责任。乙称剩余两人户口与本人无关,不应承担违约责任。
法院经审理认为,乙的前儿媳及孙女与乙之间仍然存在一定的身份关系和社会关系,而与房屋买受人甲并无任何关系,
因此,乙的抗辩不能成立,其应当承担剩余户口迁出的义务。乙办理户口迁出的时间超过约定时间,因此已经构成违约,故法院判决其承担违约责任。
 
 
贵阳律师解答
现在很多地方实行“划片入学”,如果在好学区拥有一套房子,便意味着自家的孩子能进入一所好学校读书。因此,这类房子被附加上了教育价值而变得异常抢手,大批父母不惜花费重金来抢购。不过,购买学区房之后,必须把自己和孩子的户口都迁入房子名下,才能享受学区名额。但旧房主逾期未迁出户口,很有可能会导致户口无法及时迁入,影响孩子的上学。
近几年来,涉户籍迁移问题的房屋买卖合同纠纷越来越多。户口迁不走的原因多种多样,有的房子名下不仅有其家人的户口,还有其他挂靠的亲戚朋友的户口,卖房人仅迁走了家人的户口,而其他人有的不愿意配合,有的根本找不到本人;有的是卖房人还未购置新房,或者卖房后购买了小产权房,或租住在公租房,有的老人居住在养老院等,这些地方都不具备落户的条件,导致户口无法迁出;还有的投机取巧,钻国家政策的空子,故意拖延迁户。
    这些官司打到法院,法院不会直接判决迁移户,一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围,或户口迁移请求超出法院的受理范围,不支持强制迁移户口的请求,买房人仅能依据双方买卖合同的约定,追究卖房人的违约责任,通常会判决双方解除合同,或旧房主赔付违约金。
由于近几年房价上涨很快,如果是解除合同,买房人等于是“竹篮打水一场空”,如果是赔付违约金,因为一般是约定按日支付违约金,如果卖房人迟迟不迁户口,就会面临巨额的违约金,法院一般在造成实际损失的30%范围内予以调整,不会全部支持。
    由于1958年由全国人大常委会颁布实施的《中华人民共和国户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定,公安机关也没有强制他人迁出户口的权力。所以,现实中落户纠纷只能以协调为主。不过,在一些地方,房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入,买房人最好事先咨询当地的派出所。
另外,比如在上海,从2010年开始设置了“公共户”,如果市民因房屋出售造成不能办理正常落户手续的,可向落户地派出所申请在“公共户”办理户口登记,避免了因户口无处迁移,“赖”在别人房子里的问题。建议父母在购买学区房前,做到以下几点:
第一,全面了解相关教育政策。学区房并不是一成不变的,教育部门或相关学校会不定期对学区的划分做出相应调整,以适应不断波动的生源变化。同时,相关部门还可能会对学区内的入学标准问题进行调整,比如“6年一学位”“落户满3年才能入学”等。
第二,提前向公安机关咨询落户政策。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围,不同区域政策不同,所以买房人最好向房屋所在地派出所咨询相关落户政策,比如在北京购买私产平房,是否对平房的面积有要求等。
第三,提前查询房下户口登记情况。在签订房屋买卖合同之前,认真查看卖房人的户口本,还可以和卖房人一起到派出所查看户口登记情况,由房主通过书面形式确认其将对户口进行迁移。
第四,提前向教育部门核实学籍使用情况。有的地方要求“6年一学位”,如果房子名下的学位已经被使用,那么6年内就不能再享受学区名额。因此,家长要向教育部门和学校核实房屋学籍的使用情况,提防名额被占用的情况。第五,将“合同目的”“户口迁出时间”及“违约责任”明确写进房屋买卖合同。现在很多地方使用的合同格式条款中虽然对户口问题进行了约定,但不够详细。当事人可以根据自己的情况进行补充。如果买到房屋后,孩子却没有办法入学,就丧失了购买“学区房”的意义,
因此要在合同中将“合同目的”写清楚,一旦无法享受学区名额,买房可以撤销合同。另外,买房人可在合同中明确约定,保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金,以督促对方及时履行户口迁移义务。此外,如果在合同中约定了房屋中介公司对户口的审查义务,如果因未尽到审查义务而导致履行出现障碍,那么中介机构也应当承担一定的赔偿责任。
 
法律依据
《中华人民共和国合同法
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

本文作者系贵州律师钟成印,法律服务联系电话:18585094648,转载请带有www.tjmls.com

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