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首席律师
贵阳律师钟成印毕业于国内著名院校,法律本科,学士学位,从事专职律师多年,执业期间办理过大量民商刑事案件,法学理论功底深厚,办理案件千余件,曾多次被评为“人民满意律师”、“优秀律师”等社会荣誉,现执业于北京盈科(贵阳)律师事务所。 ... 【详细介绍】
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房子70年产权到期后该怎么办?

来源:贵州律师 贵阳律师  时间:2018-03-24 22:41:11 浏览次数: TAGS: 房子产权 怎么办

房子70年产权到期后该怎么办?

案例
2016年3月份,市民王先生买了一套二手房,房子过户成功后,他拿到了房产证。随后买卖双方去过户土地证时却发现,房子的土地使用证只有20年,而且已经在3月4日过期了。王先生来到当地行政审批窗口,工作人员告诉他,要拿到新的土地证,必须补缴费用延长土地使用期限,初步估算,这笔续期费大约要30万元,而这套房子,总价才65.8万元。由于房子已经过户,没有办法退回,而且如果土地证办不下来,房款还处在银行监管的状态,会一直冻结,买卖双方都拿不到。
 
贵阳律师解答
房屋产权包括房屋所有权和土地使用权,不能混淆这两种权利。房屋所有权属于个人产权,根据《中华人民共和国物权法》第64条的规定,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权,其年限是永久的。通俗来讲就是,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的。但我们是社会主义国家,土地属于国家所有,房屋产权人只享有土地的使用权。根据土地管理法的规定,土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。70年使用年限的计算是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起,而不是很多人以为的是从自己和开发商签购房协议,或者从自己拿到房本的日期开始。由于开发商拿到土地后不会立即开工建设,最快也需要两三年的时间,所以一般剩余的土地使用年限只有60多年。
住宅建设用地使用权期限到期后,如何处理?是否需要再次缴纳出让金?《中华人民共和国物权法》第149条明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但具体怎么操作,目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。媒体曾给出了两个解决方法:一是延长土地使用权期限,可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额;二是根据规划需要,国家收回土地和地上建筑物的,对业主进行相应补偿,用类似拆迁安置的办法解决。青岛、深圳、温州等地都发生过土地使用权到期后如何续期的问题。深圳、青岛依据当地的“公告基准地价”对续期进行了收费,一般只有几百块钱,最多不过几千块钱,而温州是希望依据“市场评估地价”进行续期收费,所需费用比青岛、深圳要高。
针对这一问题,2016年12月23日,国土资源部在召开《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会时就表示,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。2017年3月15日,李克强总理在十二届全国人大五次会议后答记者时表示,国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。而且,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。可以说,总理的回应给老百姓吃下了定心丸,而法律层面的顶层设计也会展开,跟《物权法》《土地管理法》等法规对接的房屋产权续期制度未来将问世。
法律法规
《中华人民共和国物权法》
第一百四十九条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十二条:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

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